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- 10월 서울 아파트 토지거래허가 신청 3,947건, 전월 대비 8.2% 증가
- 강남3구·용산 신청 20.6% 늘었지만 신청가격은 0.92% 하락
- 허가는 계약 전에 받아야 하고 원칙적으로 2년 실거주 의무
서울 토지거래허가 신청이 두 달 연속 늘었습니다. 서울시가 11월 13일 발표한 자료를 보면, 10월 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청은 3,947건입니다. 9월(3,649건)보다 298건, 8.2% 많습니다. 8월 2,939건까지 넉 달 연속 줄다가 9월부터 다시 늘기 시작했습니다.
가장 눈에 띄는 곳은 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구입니다. 신청 건수는 20.6% 늘어 권역 가운데 증가율이 가장 높았지만, 신청가격은 오히려 0.92% 내렸습니다. 연합인포맥스는 이 흐름을 "호가 조정에 현금 부자가 움직였다"는 제목으로 전했습니다. 다만 서울시 자료에 나오는 지표는 매도 호가가 아니라 허가 신청서에 적힌 가격이라는 점은 알고 보셔야 합니다.
그렇다고 시장이 살아났다고 보기는 이릅니다. 10월 신청 건수는 올해 가장 많았던 4월(8,886건)의 44.4%에 그칩니다. 증가율도 9월 24.2%에서 10월 8.2%로 낮아졌습니다.
10월 토허 신청, 권역별로 보면
서울시는 25개 자치구를 네 권역으로 나눠 집계했습니다. 네 권역 모두 신청이 늘었지만 늘어난 정도는 달랐습니다.
| 권역 | 9월 | 10월 | 증가율 | 10월 비중 |
|---|---|---|---|---|
| 강남3구·용산구 | 530건 | 639건 | 20.6% | 16.2% |
| 한강벨트 7개구 | 784건 | 860건 | 9.7% | 21.8% |
| 서남권 4개구 | 708건 | 775건 | 9.5% | 19.6% |
| 강북권 10개구 | 1,627건 | 1,673건 | 2.8% | 42.4% |
강남3구·용산구가 전체 신청에서 차지하는 비중은 8월 11.9%, 9월 14.5%, 10월 16.2%로 계속 커졌습니다. 반대로 강북권 비중은 8월 49.2%에서 10월 42.4%로 줄었습니다. 신청 건수는 여전히 강북권이 가장 많지만, 수요의 관심이 외곽에서 강남권으로 조금씩 옮겨 가고 있다는 뜻으로 읽을 수 있습니다.
권역 구분 한눈에
- 강남3구·용산구: 강남, 서초, 송파, 용산
- 한강벨트 7개구: 광진, 성동, 마포, 동작, 양천, 영등포, 강동
- 강북권 10개구: 종로, 중구, 강북, 노원, 도봉, 동대문, 성북, 중랑, 서대문, 은평
- 서남권 4개구: 강서, 관악, 구로, 금천
강남은 내리고 한강벨트는 올랐다
가격 흐름은 권역마다 반대로 움직였습니다. 아래 표는 전월 대비 신청가격 변동률입니다.
| 구분 | 9월 | 10월 |
|---|---|---|
| 서울 전체 | +1.51% | +0.50% |
| 강남3구·용산구 | -0.41% | -0.92% |
| 한강벨트 7개구 | +0.39% | +1.04% |
| 강북권 | +2.17% | +0.52% |
| 서남권 | +2.44% | +0.89% |
강남3구·용산구는 신청이 가장 많이 늘었는데도 가격은 두 달째 내렸고, 낙폭도 커졌습니다. 가격이 내려가자 기다리던 매수자가 들어왔다는 해석이 나오는 이유입니다. 다만 매수자의 자금 구성(현금 비중 등)은 서울시 발표에서 확인되지 않습니다.
한강벨트는 서울시 설명대로 입지가 좋거나 새 아파트인 일부 단지에서 높은 가격의 거래 신청이 나오면서 상승폭이 커졌습니다. 외곽은 오름세가 꺾였습니다. 전용 59㎡ 평균 신청가격은 강북권이 8월 8억1,000만원 → 9월 8억7,000만원 → 10월 9억원, 서남권이 8억3,000만원 → 9억원 → 9억1,000만원이었습니다. 서울시는 중저가 매수세로 그동안 가격이 오른 데다 금융 부담이 쌓인 영향으로 봤습니다.
서울 토지거래허가, 누가 언제 받아야 하나
지금 서울에서 아파트를 사려면 거의 모든 경우 이 허가를 거쳐야 합니다. 핵심만 정리하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지정 지역 | 서울 25개 자치구 전역 (2025년 10·15 대책) |
| 대상 주택 | 아파트, 연립주택, 다세대주택 |
| 지정 기간 | 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일 |
| 신청 시점 | 매매계약 전에 허가 |
| 신청처 | 주택이 있는 관할 구청 |
| 처리 기간 | 약 15일 |
| 기본 의무 | 허가 후 원칙적으로 2년간 직접 거주 |
강남3구와 용산구는 10·15 대책 전부터 따로 허가구역으로 묶여 있었고, 이곳도 지정 기간이 2026년 12월 31일까지입니다. 연말 이후 연장 여부는 이 글을 쓰는 시점에 공식 발표를 확인하지 못했습니다.
신청 순서
- 매물·가격 협의: 계약서 서명이나 계약금 송금은 아직 하지 않습니다.
- 서류 준비: 허가 신청서, 토지이용계획서, 자금조달계획서와 증빙자료 등을 챙깁니다. 정확한 목록은 관할 구청에 물어보세요.
- 관할 구청에 신청: 매도인과 매수인이 함께 신청합니다.
- 허가 통지 후 계약: 허가를 받은 다음 정식 계약을 맺습니다.
- 입주와 실거주: 정해진 기간 안에 입주해 2년을 채웁니다.
세입자 있는 집, 실거주 유예는 얼마나 쓰나
2026년 5월 시행령이 바뀌면서, 세입자가 살고 있는 집은 일정 조건에서 기존 임대차계약이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있게 됐습니다. 미룬다고 의무가 사라지지는 않습니다. 입주한 뒤 2년 거주 의무는 그대로 남습니다.
이번 발표에서 유예 신청은 10월 195건으로, 전체 신청의 4.9%였습니다. 권역별 비중은 강남3구·용산구 6.9%, 한강벨트 6.6%, 강북권 4.1%, 서남권 3.4%입니다. 유예 조건(계약 시점, 최대 기간 등)은 집마다 다를 수 있으니 계약 전에 구청에 꼭 확인하세요.
꼭 챙길 주의사항
- 허가 전 계약 금지: 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없고 처벌을 받을 수 있습니다.
- 처리 기간 고려: 15일 안팎이 걸리므로 잔금·이사 날짜를 넉넉하게 잡으세요.
- 신청가격 ≠ 실거래가: 이번 통계는 신청서 기준이라 실제 계약 가격이나 호가와 다를 수 있습니다.
- 연말 일정 확인: 지정 기간이 12월 31일에 끝나므로 이후 제도가 어떻게 되는지 서울시·국토교통부 발표를 지켜보세요.
자주 묻는 질문
Q. 서울 아파트를 사려면 모두 토지거래허가를 받아야 하나요? 서울 25개 자치구 전역의 아파트·연립·다세대가 대상입니다. 일정 면적 이하 거래나 예외 사항이 있을 수 있으니 매물이 대상인지 관할 구청에서 먼저 확인하세요.
Q. 강남 신청가격이 내렸으니 지금 사면 싼 건가요? 신청가격 변동률은 그달 신청된 단지 구성에 따라 크게 달라집니다. 평균이 내렸다고 내가 보는 단지도 내렸다는 뜻은 아닙니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 평형의 최근 거래를 꼭 비교하세요.
Q. 허가를 받고 나서 실거주를 안 하면 어떻게 되나요? 허가 목적대로 쓰지 않으면 이행강제금 등 제재를 받을 수 있습니다. 부과 기준과 금액은 상황마다 다르므로 구체적인 내용은 관할 구청에 확인하는 것이 안전합니다.
출처
- https://news.google.com/rss/articles/CBMicEFVX3lxTE85VWptMHlETFZwRHZnbWFtdkZMMjl6Y0Itc1ZhMXRuZFlOem5OWU9hMERkUUhSOWw1TTA1UVlTaUdRaEpoT05sRWxkZGlNd0hjQ0VNV0o2Ulo0VExROE1wTjI2UHlCX1prU0VHQndSWVQ?oc=5
- https://www.etoday.co.kr/news/view/2647621
- https://www.segye.com/newsView/20261113510897